Janvier 2025 ne se contente pas de bousculer le calendrier : il rebat les cartes pour tous les propriétaires confrontés aux loyers impayés. Désormais, impossible de lancer une expulsion sans avoir d’abord tenté de récupérer les sommes dues par voie forcée. La règle a changé, et le parcours aussi.
Détenir un titre exécutoire ne donne plus le coup d’envoi immédiat à l’expulsion. La saisie sur salaire, désormais encadrée par des délais resserrés, se trouve sur la voie rapide. Mais elle n’échappe pas à ses plafonds, tandis que la procédure d’expulsion, cadenassée par des étapes obligatoires et la trêve hivernale, impose son rythme.
Loyers impayés en 2025 : ce que changent les nouvelles règles pour les propriétaires
Depuis le 1er juillet 2025, la saisie sur salaire s’impose comme un passage obligé pour tout bailleur qui veut récupérer ses loyers. Le commissaire de justice prend la main sur toute la chaîne : il lance le commandement de payer, notifie l’employeur du locataire en défaut, puis supervise la saisie chaque mois. Attention, il faut d’abord un titre exécutoire : cela peut être une décision de justice, une injonction de payer devenue définitive ou un acte notarié revêtu de la formule exécutoire. Rien ne se fait dans la précipitation : le commandement de payer est désormais transmis au registre numérique des saisies des rémunérations, ce qui enclenche la retenue automatique sur le bulletin de paie.
Plusieurs obligations s’imposent désormais aux propriétaires. Voici les points de vigilance à respecter à chaque étape :
- Le propriétaire bailleur doit signaler tout impayé à la CAF ou à la MSA dès le deuxième mois de retard.
- La CCAPEX intervient rapidement pour tenter d’éviter l’expulsion, ce qui rend la phase de dialogue incontournable.
- La clause résolutoire reste un passage obligé pour tout bail signé après le 29 juillet 2023.
La réforme portée par le décret n° 2025-125 et la loi Kasbarian-Bergé impose une séquence stricte : le recouvrement forcé avant toute action d’expulsion. Le bailleur rassemble l’ensemble des pièces auprès du commissaire de justice, qui gère l’affaire de bout en bout. Ce professionnel se charge de notifier l’employeur, de collecter la part saisissable et de reverser les fonds au propriétaire. En cas de contestation de la saisie, le juge de l’exécution tranche.
La Garantie Loyers Impayés (GLI) sécurise le propriétaire mais ne peut se cumuler avec une caution solidaire. Les aides du FSL ou d’Action logement complètent la panoplie, sans oublier la Garantie Visale pour les dossiers plus fragiles. Le secteur de la gestion des loyers impayés prend une tournure plus professionnelle, avec le commissaire de justice comme chef d’orchestre de ce nouveau dispositif.
Expulsion ou saisie sur salaire : quelle procédure privilégier et comment agir efficacement ?
Depuis juillet 2025, la saisie sur salaire s’impose comme une option rapide pour le propriétaire bailleur. Dès qu’un titre exécutoire est obtenu, jugement, acte notarié, injonction de payer,, le commissaire de justice lance le commandement de payer, puis enclenche la saisie via le registre numérique. Chaque mois, la part saisissable du salaire est directement prélevée jusqu’à extinction de la dette. Ce mécanisme a un avantage net : pas d’interruption liée à la trêve hivernale, pas d’incertitude sur l’intervention de la force publique. Le propriétaire retrouve une visibilité sur le recouvrement.
La procédure d’expulsion demeure strictement encadrée. La résiliation du bail grâce à la clause résolutoire reste la première étape, avant une audience devant le juge, puis l’octroi d’un délai d’exécution, et enfin la demande de concours de la force publique auprès de la préfecture. Le parcours s’étend souvent sur plusieurs mois, parfois plus d’un an, et peut se heurter à la trêve hivernale qui bloque toute expulsion du 1er novembre au 31 mars. La CCAPEX doit être saisie pour tenter d’éviter d’en arriver là. Si la force publique n’intervient pas, l’État indemnise le bailleur, mais la situation financière ne s’améliore pas pour autant.
Pour mieux visualiser les différences, voici un tableau comparatif des deux options :
| Voie choisie | Délais moyens | Risques |
|---|---|---|
| Saisie sur salaire | 1 à 3 mois après obtention du titre exécutoire | Contestation possible, dépendance à l’emploi du locataire |
| Expulsion | 6 à 18 mois | Trêve hivernale, délais judiciaires, aléas administratifs |
La bonne pratique consiste à utiliser la saisie sur salaire dès que c’est envisageable, et à s’assurer que le titre exécutoire est solide et que le locataire perçoit un revenu stable. L’expulsion reste la solution si la situation se bloque, ou si le locataire n’a aucun salaire saisissable. Dès le deuxième mois d’impayé, il faut déclarer la situation à la CAF ou à la MSA pour activer les relais sociaux sans attendre.
Face à la réforme, chaque propriétaire doit composer avec la nouvelle partition. Saisie sur salaire ou expulsion : ici, la rapidité n’est plus un luxe, mais le nerf de la survie financière. Reste à savoir si les locataires, eux, sauront tirer leur épingle du jeu.
