La loi 80-14 encadre les établissements d’hébergement touristique au Maroc, mais son application à l’achat d’un appartement à Marrakech destiné à Airbnb soulève des points que la plupart des guides survolent. Acheter un bien pour le louer en courte durée implique de croiser trois cadres juridiques distincts : la réglementation touristique, le droit de la copropriété et la fiscalité des revenus locatifs.
Copropriété et location Airbnb à Marrakech : le verrou que les acheteurs découvrent trop tard
Avant même la question de la licence touristique, c’est le règlement de copropriété qui bloque nombre de projets. À Marrakech, dans les résidences avec piscine ou équipements collectifs, plusieurs syndics intègrent désormais des clauses de répercussion directe sur le propriétaire des pénalités infligées à la copropriété en cas de non-respect de la réglementation touristique par un hôte.
A lire également : Stratégies efficaces pour rentabiliser votre appartement
Sur-occupation, absence d’enregistrement des voyageurs, nuisances sonores : ces motifs suffisent pour que le syndic facture les amendes au propriétaire concerné. Nous recommandons de demander une copie du règlement intérieur actualisé avant toute promesse d’achat, pas seulement le règlement de copropriété d’origine.
En droit marocain, la copropriété peut aussi voter en assemblée générale une interdiction de la location courte durée dans l’immeuble. Cette décision, si elle est adoptée à la majorité requise, rend l’exploitation Airbnb juridiquement impossible, même avec une licence touristique en poche.
A lire aussi : Acheter une maison aux enchères : conseils et astuces efficaces
Licence de location touristique à Marrakech : passage au dépôt électronique
Depuis fin 2024, Marrakech fait partie des communes qui exigent que la demande de licence pour logement touristique soit déposée via la plateforme électronique nationale dédiée aux autorisations d’urbanisme et d’exploitation commerciale. Le dossier papier déposé en mairie n’est plus accepté.
Pour un investisseur étranger non résident, cette dématérialisation pose un problème concret : la plateforme requiert des identifiants marocains et une procuration ne suffit pas toujours à débloquer le processus. Les délais de traitement s’allongent, parfois de plusieurs semaines, par rapport à l’ancien circuit.
Pièces à réunir pour le dossier
- Copie du titre foncier ou du contrat d’acquisition enregistré à la conservation foncière, attestant que le bien est au nom du demandeur
- Attestation de conformité du logement aux normes de sécurité (extincteurs, issues de secours, installations électriques aux normes marocaines)
- Procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété autorisant l’activité de location touristique, ou attestation du syndic confirmant l’absence d’interdiction
- Plan du logement et description des équipements proposés aux voyageurs
Le ministère du Tourisme a indiqué au Parlement que les communes touristiques comme Marrakech sont encouragées à conditionner le renouvellement de la licence au respect des règles de voisinage. Des plaintes récurrentes de voisins peuvent justifier un non-renouvellement.
Régime fiscal des revenus Airbnb pour un appartement à Marrakech
Le choix du régime fiscal dépend du montant des revenus locatifs annuels et du statut de résidence du propriétaire. Les revenus tirés d’une location meublée touristique au Maroc sont soumis à l’IR (impôt sur le revenu) dans la catégorie des revenus professionnels, pas des revenus fonciers classiques.
Un non-résident fiscal marocain qui perçoit des revenus de source marocaine est imposable au Maroc sur ces revenus. La convention fiscale entre la France et le Maroc prévoit l’élimination de la double imposition, mais le contribuable doit déclarer dans les deux pays et appliquer le crédit d’impôt correspondant.
Points de vigilance sur la fiscalité marocaine
Le régime forfaitaire (contribution professionnelle unique) n’est accessible que sous un certain seuil de chiffre d’affaires annuel. Au-delà, le régime du résultat net réel s’applique, avec obligation de tenue de comptabilité.
La TVA s’applique aux prestations d’hébergement touristique au Maroc. Un appartement loué en courte durée sur Airbnb entre dans le champ de la TVA sur l’hébergement, sauf si le chiffre d’affaires reste sous le seuil d’exonération. Nous observons que beaucoup d’investisseurs ignorent cette obligation jusqu’au premier contrôle.
Financement bancaire d’un appartement Airbnb à Marrakech : les nouvelles exigences
Depuis 2024, les banques marocaines traitent différemment les dossiers d’achat destinés à Airbnb. Plusieurs établissements de crédit exigent que l’emprunteur fournisse, en plus des pièces classiques, un business plan locatif ou une attestation de gestion par une conciergerie locale.
La raison est simple : la banque veut s’assurer que les revenus locatifs projetés sont réalistes et que le bien sera effectivement exploité. Un dossier présenté comme résidence secondaire mais exploité en location touristique peut entraîner la déchéance du terme du prêt si la banque découvre l’usage réel.
Pour un non-résident, l’apport personnel demandé est généralement plus élevé que pour un résident marocain. Les taux proposés varient aussi selon que le revenu principal est perçu en dirhams ou en devises étrangères.
Conciergerie et gestion locative : ce que la réglementation marocaine impose
Déléguer la gestion à une conciergerie ne dispense pas le propriétaire de ses obligations. La déclaration des voyageurs auprès des autorités reste une obligation personnelle du titulaire de la licence, même si la conciergerie s’en charge opérationnellement.
En pratique, le propriétaire doit s’assurer que chaque voyageur est déclaré dans les délais réglementaires. En cas de défaut, c’est le titulaire de la licence qui est responsable, pas la conciergerie. Un contrat de mandat clair, précisant les obligations respectives, protège les deux parties.
- Vérifier que la conciergerie dispose d’un registre de police conforme aux exigences locales
- S’assurer que le contrat de gestion prévoit la transmission des fiches de voyageurs aux autorités
- Prévoir une clause de responsabilité en cas de non-déclaration ou de non-respect du règlement de copropriété
Acheter un appartement à Marrakech pour Airbnb reste un investissement immobilier viable, à condition de traiter chaque couche réglementaire avant la signature du compromis. Le règlement de copropriété, la plateforme de dépôt électronique, le régime fiscal applicable et les conditions bancaires forment un ensemble que nous conseillons de verrouiller avec un avocat marocain spécialisé en droit immobilier et touristique, pas après l’achat.
