Un acheteur français signe un compromis pour une villa en PDS à Grand Baie, verse un acompte, puis découvre que le promoteur n’a pas encore obtenu l’approbation de l’Economic Development Board. Son argent est bloqué, le permis de résidence promis n’existe pas, et le notaire local n’a vérifié aucun titre foncier.
Ce scénario revient régulièrement dans les retours d’investisseurs depuis le durcissement réglementaire de 2025. Investir à l’île Maurice reste attractif, mais la sécurité juridique dépend de vérifications très concrètes, en amont de toute signature.
Finance Act 2025 : ce qui a changé pour les acheteurs étrangers à l’île Maurice
La plupart des guides en ligne présentent encore l’achat immobilier à Maurice comme une démarche ouverte, avec quelques formalités. La réalité terrain depuis la Finance Act 2025 est différente.
Les non-citoyens ne peuvent plus acquérir un bien résidentiel en dehors des schémas approuvés par l’EDB, sauf autorisation spécifique du Prime Minister’s Office. Concrètement, les achats « hors schémas » (IRS, RES, PDS, Smart City, G+2) sont fermés. Un étranger qui achète un appartement ancien directement auprès d’un particulier mauricien, sans passer par un programme agréé, s’expose à une annulation de la transaction.
Cette fermeture concerne aussi les montages via société locale. Avant 2025, certains investisseurs créaient une société mauricienne pour contourner les restrictions. Ce mécanisme est désormais encadré de manière beaucoup plus stricte.
Droits d’enregistrement : le retour en arrière de 2026
La Finance Act 2025 prévoyait un passage des droits d’enregistrement et de la Land Transfer Tax à 10 % pour certains acheteurs étrangers, applicable dès juillet 2026. La Finance Bill 2026 a finalement maintenu le taux à 5 % pour les acquisitions dans les schémas EDB. En dehors de ces schémas, le taux majoré s’applique.
On conseille de vérifier le statut exact du programme avant de calculer le coût total d’acquisition. Un bien présenté comme « PDS » par un agent commercial ne l’est pas toujours au sens réglementaire.
Schémas d’investissement immobilier à Maurice : PDS, Smart City et G+2
Trois cadres juridiques restent ouverts aux investisseurs étrangers en 2026. Chacun a ses contraintes propres, et on les confond trop souvent.
- PDS (Property Development Scheme) : le dispositif le plus courant. Il regroupe les anciens IRS et RES. L’investissement donne accès à un permis de résidence pour l’acheteur et sa famille, à condition que le montant atteigne le seuil fixé par l’EDB (historiquement 375 000 USD, à confirmer dans les conditions en vigueur au moment de la transaction)
- Smart City Scheme : destiné à des projets intégrés mêlant résidentiel, commercial et technologique. Les biens résidentiels dans ces zones sont accessibles aux étrangers, mais le développement doit avoir reçu une certification Smart City de l’EDB
- G+2 : les appartements dans des immeubles de deux étages ou plus (rez-de-chaussée + 2), pour un montant minimum de 6 millions de roupies mauriciennes. Ce dispositif ne donne pas automatiquement droit au permis de résidence
Le piège classique : un promoteur annonce un programme « éligible étrangers » sans que l’approbation EDB soit formalisée. On recommande de demander systématiquement le numéro d’enregistrement EDB du projet et de le vérifier directement auprès de l’organisme.
Vérifications juridiques avant d’acheter un bien à l’île Maurice
Le droit mauricien est un système mixte, inspiré du droit français pour le foncier et du droit anglais pour le commercial. Cette dualité crée des situations que les investisseurs français ne maîtrisent pas toujours.
Le titre foncier et le cadastre
À Maurice, le système d’enregistrement foncier coexiste avec un ancien système de transcription hérité du Code Napoléon. Certains terrains, notamment dans les zones rurales ou sur d’anciennes concessions sucrières, présentent des chaînes de titres complexes. Faire réaliser une recherche de titre par un notaire mauricien indépendant du promoteur est la première étape non négociable.
Le notaire vérifie l’absence d’hypothèques, de servitudes non déclarées et de litiges en cours. Les retours varient sur ce point : certains investisseurs rapportent des vérifications expéditives quand le notaire est recommandé par le vendeur.
La VEFA mauricienne
Pour les achats sur plan (fréquents en PDS), le contrat de Vente en État Futur d’Achèvement existe à Maurice, mais les garanties ne sont pas identiques à celles du droit français. La garantie d’achèvement, obligatoire en France, n’est pas systématiquement exigée à Maurice dans les mêmes conditions.
On recommande de négocier contractuellement une garantie bancaire d’achèvement ou, à défaut, un échéancier de paiement calé sur l’avancement réel des travaux. Ne versez jamais plus de 30 % du prix avant la mise hors d’eau.
Convention fiscale France-Maurice : ce que l’investisseur français doit vérifier
La convention fiscale bilatérale entre la France et Maurice existe depuis 1980 et a été modifiée plusieurs fois. Elle vise à éviter la double imposition. En pratique, un résident fiscal français qui perçoit des revenus locatifs à Maurice est imposé à Maurice (taux de référence de 15 %), avec un mécanisme de crédit d’impôt en France.
Le point de vigilance concerne le changement de résidence fiscale. Certains investisseurs achètent à Maurice dans l’optique d’y transférer leur résidence principale. Le transfert de résidence fiscale implique des obligations déclaratives en France, notamment l’exit tax sur les plus-values latentes pour les patrimoines significatifs.
Autre élément peu mentionné : l’absence d’impôt sur les plus-values immobilières à Maurice ne signifie pas absence totale de taxation. Les droits d’enregistrement à l’achat et à la revente, les frais de notaire et les éventuelles taxes locales réduisent la rentabilité nette. Un avocat fiscaliste maîtrisant les deux juridictions (droit français et droit mauricien) est un investissement en soi.
Erreurs fréquentes des investisseurs français à l’île Maurice
Après plusieurs années d’observation du marché, les erreurs récurrentes se concentrent sur trois points.
- Signer un compromis sans vérifier que le projet dispose bien d’une approbation EDB en cours de validité, pas simplement « en cours de demande »
- Confondre permis de résidence et résidence fiscale : le permis obtenu via un investissement PDS permet de vivre à Maurice, mais ne transfère pas automatiquement la résidence fiscale hors de France
- Sous-estimer les coûts de gestion locative : les frais de property management à Maurice tournent autour de pourcentages plus élevés qu’en métropole, et la vacance locative hors saison touristique peut être significative dans certaines zones
La meilleure protection reste de mandater un avocat indépendant du promoteur, idéalement un cabinet bilingue français-anglais habitué aux transactions impliquant des ressortissants français. Le droit mauricien protège l’acheteur, mais uniquement quand les vérifications ont été faites en amont.
